L’évolution actuelle:le démembrement
Plusieurs facteurs tendent aujourd’hui à la transformation du domaine foncier unique d’origine : le renouvellement du bâti, la diversification des opérateurs, les cessions au domaine public. Ce morcellement lent mais inéluctable s’opère selon un écheveau d’actes et de cessions, dont l’enchevêtrement rend délicate une lecture globale. La crainte diffuse de ne plus maîtriser les limites exactes de leur patrimoine a conduit les responsables du groupe SCIC à constituer un « Atlas du patrimoine » à la fin des années quatre-vingt. Établi de façon rigoureuse, chaque Atlas comprend une photo aérienne, le plan-masse, la répartition des voies et des espaces verts, un plan de répartition foncière et cadastrale. Le dossier est complété par un extrait du POS et un état des surfaces faisant ressortir la « Shon résiduelle». Ces documents précieux, outils indispensables pour les gestionnaires, nous ont permis de vérifier quelques hypothèses sur l’évolution prévisible du foncier et du bâti.
A la différence du logement bourgeois de la fin du XIXesiècle, du logement philanthropique d’avant la première guerre, ou même du logement municipal de l’entre-deux-guerres, l’habitat collectif normé en France n’a pas vocation à la pérennité. Il ressemble plutôt à l’habitat « spéculatif » anglais de l’époque victorienne, ou aux tenements des « vieux » centres américains, qui sont détruits dès qu’on les considère comme obsolescents. Les raisons peuvent être techniques : pathologie du béton, mauvaise isolation acoustique et thermique. Elles peuvent être sociales et culturelles : désir de supprimer les effets physiques les plus criants de l’exclusion, détestation générale du « style » de la modernité dégradée. Elles sont également économiques : construits à un coût relativement faible sur des terrains très bon marché, les
HLM sont sans doute amortis, à la différence des HBM ou des casernes ouvrières des fondations philanthropiques, soigneusement réalisés sur des terrains centraux ou qui le sont devenus depuis. Certains responsables partent de l’hypothèse que les bâtiments actuels des grands ensembles, construits dans les années cinquante à soixante-dix, seront majoritairement remplacés dans un délai de cinquante ans. Mais en l’absence de parcellaire structurant, il faut aussi faire admettre aux propriétaires sociaux que la démolition des pleins entraînera généralement l’obsolescence du vide, donc de la voirie et des réseaux. Pourquoi conserver une boucle de macadam, dessinée après coup pour desservir un quinconce de barres, lorsque ces barres auront disparu ? Un problème des grands ensembles est que l’investissement des réseaux (au sens large) ne peut y être considéré comme durable.
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